Casablanca vs Tanger vs Marrakech : Où investir pour le meilleur rendement en 2026 Publié dans Gestion Locative.
2026 marque un tournant pour l'immobilier marocain. Entre l'organisation de la Coupe du Monde 2030 qui accélère les infrastructures et la réforme fiscale sur les revenus locatifs (prélèvement à la source), les règles du jeu changent.
Faut-il miser sur la capitale économique, la perle du détroit ou la cité ocre ? Voici notre analyse comparative basée sur les projections de rendement, la tension locative et le potentiel de plus-value.
1. Casablanca : La Valeur Sûre (Stabilité & Business)
Casablanca reste le poumon économique du Royaume. L'investissement y est moins "exotique" mais beaucoup plus sécurisé sur le long terme.
- Le profil de l'investisseur : Prudent, cherchant une rente régulière avec un risque de vacance locative quasi nul.
- Type de location gagnant en 2026 : Le studio meublé pour jeunes actifs et le bail corporatif (location aux entreprises).
- Rendement moyen estimé : 5% à 7%.
Les quartiers à cibler en 2026 :
- CFC (Casa Finance City) : Devenu incontournable. Les prix sont élevés (23 000 - 28 000 DHS/m²), mais la demande locative des expatriés et cadres supérieurs est garantie.
- Les quartiers "plateaux" (Gauthier, Racine, Maârif) : La valeur refuge. Un F2 bien rénové se loue en moins de 48h.
- La pépite montante : Ain Sebaâ / Roches Noires. Avec l'extension des lignes de tramway et la réhabilitation urbaine, ces zones industrielles deviennent résidentielles avec un ticket d'entrée beaucoup plus bas (9 000 - 12 000 DHS/m²) pour un rendement locatif boosté (jusqu'à 8%).
2. Tanger : Le Challenger en Hyper-Croissance
Tanger n'est plus une ville de passage, c'est devenu le deuxième pôle économique du pays. C'est la ville qui offre actuellement le meilleur ratio prix/potentiel de croissance.
- Le profil de l'investisseur : Dynamique, pariant sur la plus-value à la revente et l'essor industriel.
- Type de location gagnant en 2026 : Location mixte (étudiants/cadres de l'usine Renault/Tanger Med) et saisonnière l'été.
- Rendement moyen estimé : 6% à 8,5%.
Les quartiers à cibler en 2026 :
- Malabata & Baie de Tanger : Pour le prestige et la location courte durée (Airbnb). La vue mer se paie cher mais assure un taux de remplissage estival record.
- Le Centre-ville (Boulevard Pasteur/Iberia) : Très prisé par les notaires, médecins et professions libérales.
- La zone d'avenir : Gzenaya. Proche de la zone franche et de l'aéroport. La demande locative ouvrière et cadre moyen y est explosive, avec des prix au m² encore très accessibles.
3. Marrakech : Le Roi du "High Yield" (Haut Rendement) ... et du Risque
Marrakech joue dans une autre ligue : celle du tourisme mondial et de la location courte durée. C'est ici que les rendements bruts sont les plus spectaculaires, mais ils demandent une gestion active.
- Le profil de l'investisseur : Cherchant du cash-flow immédiat via les plateformes (Airbnb, Booking), prêt à gérer le turnover des locataires.
- Type de location gagnant en 2026 : La location saisonnière de luxe ou l'appartement en résidence fermée (golfique).
- Rendement moyen estimé : 6% à 12% (très variable selon la gestion).
Les quartiers à cibler en 2026 :
- L'Hivernage & Guéliz : Le cœur battant. Cher à l'achat, mais les nuitées se vendent à prix d'or toute l'année.
- La Palmeraie & Route de l'Ourika : Pour les villas. Attention aux charges de copropriété et d'entretien qui peuvent grignoter la rentabilité.
- L'opportunité 2026 : Sidi Ghanem et les zones proches du futur stade pour la CAN 2025/Mondial 2030. L'immobilier y est encore en développement.
Le Verdict de l'Expert
- Choisissez Casablanca si vous voulez construire un patrimoine "père de famille", sécurisé, pour préparer votre retraite sans stress.
- Choisissez Tanger si vous avez un budget intermédiaire et que vous croyez au développement industriel du Nord (l'effet Tanger Med est loin d'être fini).
- Choisissez Marrakech si vous visez la rentabilité immédiate via Airbnb et que vous avez le temps (ou une bonne conciergerie) pour gérer les entrées/sorties.
Conseil pour 2026 : Surveillez de près Tanger. La ville bénéficie d'une double dynamique (tourisme + industrie) qui la rend plus résiliente aux crises que Marrakech, tout en offrant des perspectives de plus-value supérieures à Casablanca